Zamierzając zakupić dom, mieszkanie czy działkę możemy mieć różne obawy. Czasami słyszy się o nieruchomościach, co do których okazuje się po zakupie, że są obciążone na rzecz osób trzecich albo posiadają inne wady prawne utrudniające czy nawet uniemożliwiające korzystanie z takiej nieruchomości lub jej zbycie. Również planując wynajem możemy zastanawiać się, skąd uzyskać informacje na temat lokalu, na przykład odnośnie tego czy osoba podająca się za właściciela rzeczywiście nim jest. Poniżej podpowiemy, gdzie można szukać informacji na temat stanu prawnego nieruchomości, tak aby ustrzec się wspomnianych problemów.

Czym jest stan prawny nieruchomości?

Należy rozpocząć od tego, co w ogóle rozumie się przez stan prawny nieruchomości. Zazwyczaj uznaje się, że jest to ogół praw, jakie przysługują do tej nieruchomości. Przede wszystkim chodzi o prawo własności, ale może to być również  prawo najmu, dzierżawy, a także o tzw. ograniczone prawa rzeczowe, do których zaliczają się: 

  • hipoteka, 
  • służebność, 
  • użytkowanie, 
  • zastaw,
  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. 

Chodzi więc o wszystkie prawa, które mogą przysługiwać różnym osobom i które wpływają w jakiś sposób na możliwość władania czy rozporządzania nieruchomością.

Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej?

Najważniejszym dokumentem, w którym możemy sprawdzić stan prawny interesującej nas nieruchomości, jest księga wieczysta. Znajduje się ona w sądzie właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Jednak aby ustalić stan prawny nieruchomości, nie musimy udawać się do sądu. Istnieje bowiem możliwość uzyskania takiej informacji za pośrednictwem Elektronicznych Ksiąg Wieczystych prowadzonych przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Na stronie internetowej Elektronicznych Ksiąg Wieczystych, po wpisaniu numeru księgi wieczystej, uzyskuje się dostęp do zawartych w niej informacji. 

Gdybyśmy potrzebowali zapoznać się z treścią pism złożonych do księgi, to musimy udać się do sądu, bowiem wersja elektroniczna zawiera jedynie informacje wynikające z tych pism. Zazwyczaj są one jednak wystarczające dla ustalenia tego, co będzie dla nas istotne. Jeśli kupujemy nieruchomość, to właściciel powinien nam udostępnić numer księgi wieczystej. Również zamierzając wynająć nieruchomość, warto poprosić o taki numer, co pozwoli nam ustalić, czy na pewno wynajmujący jest właścicielem nieruchomości, a także czy nie jest ona obciążona prawami na rzecz osób trzecich, które mogą utrudniać najem.

Co znajduje się w księdze wieczystej?

Treść księgi wieczystej na stronie internetowej Elektronicznych Ksiąg Wieczystych może w pierwszym momencie wydawać się skomplikowana. W rzeczywistości jednak po zagłębieniu się w nią uzyskać wiele pożytecznych informacji. Po pierwsze warto zauważyć, że możemy zapoznać się z aktualną albo zupełną treścią księgi wieczystej. Treść zupełna różni się od aktualnej tym, iż możemy w niej zapoznać się z danymi historycznymi, a więc prześledzić zmiany, jakie następowały w księdze, zazwyczaj od momentu jej założenia.

Księgi wieczyste podzielone są na działy. W dziale I-O zawarte jest oznaczenie nieruchomości. Można tam znaleźć między innymi jej adres oraz powierzchnię, a także informację o sposobie korzystania z nieruchomości – na przykład czy jest to lokal czy działka budowlana. Dalej, w dziale I-Sp znajduje się spis spraw związanych z własnością nieruchomości i stanowi ona uzupełnienie działu III. Bardzo ważny dla ustalenia stanu prawnego nieruchomości jest dział II, w którym wpisany jest właściciel bądź współwłaściciele nieruchomości. Z kolei dział III obejmuje prawa, roszczenia i ograniczenia związane z daną nieruchomością. Wpisywane są w nim takie uprawnienia jak użytkowanie czy dożywocie, wraz ze wskazaniem osób, na rzecz których one przysługują. Nie wolno pominąć również działu IV, w którym zawarte są informacje o hipotekach, jakimi jest obciążona dana nieruchomość.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Ustalając stan prawny nieruchomości na podstawie księgi wieczystej, warto zapoznać się z pojęciem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jest to zasada, zgodnie z którą w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Oznacza to, że gdyby okazało się, iż rzeczywistym właścicielem nieruchomości jest ktoś inny, niż wynika to z księgi wieczystej, a my nabyliśmy własność tej nieruchomości lub inne prawo rzeczowe od osoby nieuprawnionej, to nabycie jest skuteczne. Rękojmia nie chroni jednak rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze, a więc takiego, który wiedział, iż dokonuje nabycia od osoby nieuprawnionej. Ponadto zgodnie z przepisami rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

  • prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,
  • prawu dożywocia,
  • służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,
  • służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,
  •  służebnościom przesyłu.

Inne dokumenty, w których można sprawdzić stan prawny nieruchomości

Informacje mające znaczenie dla ustalenia stanu prawnego nieruchomości można znaleźć również w innych dokumentach, w szczególności w ewidencji gruntów i budynków oraz w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Kupując nieruchomość warto również poprosić sprzedającego o przedłożenie nam dokumentów z których będzie wynikać, czy nie ma on zaległości wobec spółdzielni mieszkaniowej albo wobec dostawców mediów. Okazuje się więc, że jest wiele dokumentów, z którymi warto się zapoznać, zanim podejmiemy decyzję o zakupie bądź wynajmie nieruchomości.

Potrzebujesz pomocy przy ocenie prawnej nieruchomości? Zobacz naszą podstronę https://adwokaci-ks.pl/prawo-cywilne/prawo-nieruchomosci/

Przeczytaj również: