Prawo pierwokupu nieruchomości zapewnia uprzywilejowaną pozycję w procesie nabycia określonej nieruchomości, w przypadku gdyby jej właściciel zdecydował się ją sprzedać. Innymi słowy podmiot któremu przysługuje prawo pierwokupu, ma możliwość skorzystania z pierwszeństwa w zakupie nieruchomości, de facto przejmując ofertę przed innymi zainteresowanymi nabywcami.

Oznacza to, że w przypadku, gdy właściciel wyrazi chęć sprzedaży nieruchomości, osoba legitymująca się prawem pierwokupu może zająć miejsce dowolnego innego potencjalnego kupca i w ten sposób stać się właścicielem nieruchomości. Prawo pierwokupu może być ustanowione na dwa sposoby. I tak, prawo pierwokupu może przede wszystkim wynikać z obowiązujących przepisów prawa –jak ma to miejsce między innymi w przypadku prawa pierwokupu na rzecz gminy w przypadku sprzedaży zabytków. Dopuszcza się również umowne zastrzeżenie prawa pierwokupu w oparciu o zasadę swobody umów.

Prawo pierwokupu nieruchomości przez gminę

Z mocy ustawy prawo pierwokupu może przysługiwać Skarbowi Państwa, współwłaścicielom, dzierżawcom oraz jednostkom samorządu terytorialnego, do których należy gmina. Przypadki, w których gmina może skorzystać z prawa pierwokupu reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami. I tak, prawo pierwokupu przysługuje gminie między innymi w przypadku sprzedaży niezabudowanej nieruchomości, która została uprzednio nabyta przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego. Inną sytuacją, w której sprzedawca jest ograniczony prawem pierwokupu dotyczy zbycia na rzecz osoby trzeciej nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawo użytkowania wieczystego takich nieruchomości. Ustawa wymienia łącznie kilka sytuacji, w których gminie przysługuje prawo pierwokupu, a ich szczegóły odnajdziemy w artykule 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Równolegle ustawa przewiduje pewne wyłączenia prawa pierwokupu. Wśród takich sytuacji można wymienić sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy.

Jak wygląda wykonanie prawa pierwokupu?

W przypadku gdy podczas sporządzania aktu notarialnego dotyczącego sprzedaży nieruchomości okaże się, że nieruchomość ta jest objęta prawem pierwokupu na rzecz gminy, notariusz odpowiedzialny za sporządzenie umowy sprzedaży musi powiadomić wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o treści tej umowy. Sam akt notarialny będzie wówczas stanowił warunkową umowę sprzedaży. Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości na rzecz osoby trzeciej jest uzależniona od tego, czy gmina zdecyduje się skorzystać z przysługującego jej prawa pierwokupu. Powiadomienie gminy jest istotnym krokiem, ponieważ daje wójtowi, burmistrzowi lub prezydentowi miasta możliwość oceny, czy gmina powinna przejąć tę nieruchomość. Gmina może skorzystać z prawa pierwokupu w terminie miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia o treści umowy sprzedaży. Prawo pierwokupu w imieniu gminy jest realizowane przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Aby skorzystać z tego prawa, organ wykonawczy gminy musi złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego u tego samego notariusza, który poinformował ten organ o zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego. W przypadku szczególnych okoliczności, organ wykonawczy gminy może także złożyć takie oświadczenie u innego notariusza.

Wszystkie te procedury mają na celu zapewnienie, że gmina ma realną szansę na nabycie nieruchomości, która jest jej potrzebna do realizacji celów publicznych, zanim zostanie ona sprzedana osobie trzeciej.

Komu przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości rolnej?

Kwestie związane z pierwokupem nieruchomości rolnej reguluje z kolei ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. I tak, prawo pierwokupu nieruchomości rolnej przysługuje:

  1. dzierżawcy nieruchomości rolnej – jeśli zostaną spełnione łącznie warunki: umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata oraz nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.
  2. Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa – w określonych przez ustawę przypadkach, przy sprzedaży nieruchomości rolnej, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, działający na rzecz Skarbu Państwa, ma prawo do pierwszeństwa w zakupie tej nieruchomości.
  3. Współwłaścicielom – jeśli którykolwiek z nich zdecyduje się sprzedać swój udział. Pozostali współwłaściciele mogą skorzystać z tego prawa, pod warunkiem że prowadzą wspólne gospodarstwo rolne na tym samym gruncie.

W przypadku pierwokupu nieruchomości rolnych, przepisy również przewidują pewne wyłączenia.

Podobnie jak w przypadku zwykłych nieruchomości, prawo pierwokupu nie przysługuje jeśli nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska zbywcy. Ustawa przewiduje kilkanaście takich ograniczeń, a ich szczegóły odnajdziemy w artykule 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Procedura przy sprzedaży z prawem pierwokupu

W ramach pierwszego etapu sprzedaży zbywca powinien zawrzeć umowę sprzedaży z kupującym, w której zobowiązuje się on do zapłaty określonej ceny, zaś właściciel zobowiązuje się do przeniesienia praw do nieruchomości pod warunkiem, że osoba lub instytucja uprawniona do pierwokupu nie skorzysta ze swojego prawa. W kolejnym etapie właściciel jest zobowiązany, aby zawiadomić uprawnionego do pierwokupu o treści zawartej umowy sprzedaży, który w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia musi podjąć decyzję czy korzysta z prawa pierwokupu czy też nie.

W sytuacji, w której uprawniony do pierwokupu zdecyduję się na nabycie nieruchomości to staje się jej właścicielem na takich warunkach, jakie były zawarte w umowie z pierwotnym kupującym. W przypadku, gdy uprawniony do pierwokupu nie skorzysta ze swojego prawa, właściciel może zawrzeć ostateczną umowę sprzedaży z pierwotnym nabywcą, która będzie w pełni wiążąca.

Czy sprzedaż nieruchomości bez uwzględnienia prawa pierwokupu jest skuteczna?

Jeśli prawo pierwokupu przysługiwało współwłaścicielowi, dzierżawcy, Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, to taka sprzedaż jest nieważna. W przypadku gdy prawo pierwokupu należało do innych osób, sprzedaż nieruchomości jest ważna, jednak uprawniony może domagać się odszkodowania od sprzedającego. Ignorowanie prawa pierwokupu w takich sytuacjach naraża sprzedającego na odpowiedzialność za ewentualne szkody wynikłe z tego działania.

Jeśli potrzebujesz pomocy w sprawie z zakresu prawa nieruchomości, odwiedź naszą stronę https://adwokaci-ks.pl/prawo-cywilne/prawo-nieruchomosci/