Sposób obrony przed zasiedzeniem może być kwestią szczególnie interesującą właścicieli nieruchomości, bowiem może zdarzyć się tak, że ktoś będzie zajmował naszą własność bez naszej wiedzy, czy zgody, co może mieć dla właściciela poważne skutki i niedogodności. Na uwadze bowiem trzeba mieć, iż kodeks cywilny przewiduje instytucję zasiedzenia, co jest sposobem na pierwotne i nieodpłatne nabycie prawa własności. Co istotne, zasiedzieć można zarówno rzeczy ruchome, czyli np. samochód, jak i nieruchomości, czyli przykładowo dom, czy mieszkanie. W takiej sytuacji niezwykle ważne jest tzw. Przerwanie zasiedzenia. W niniejszym artykule wyjaśnimy jak skutecznie bronić się przed zasiedzeniem. 

Zasiedzenie nieruchomości – co to jest i kiedy się je orzeka?

Zasiedzenie nieruchomości może dojść do skutku, gdy osoba, która nie była jej właścicielem nabywa prawo własności. Ma to miejsce, gdy osoba taka długotrwale i faktycznie posiada daną nieruchomość. Jednak należy podnieść, iż aby do zasiedzenia mogło dojść, spełnione muszą być pewne przesłanki określone ustawowo, są to:

  • posiadanie nieruchomości nieprzerwanie przez 20 lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze, 
  • posiadanie nieruchomości nieprzerwanie przez 30 lat jako posiadacz samoistny- w przypadku posiadania w złej wierze, 
  • w przypadku nieruchomości rolnej- taką nieruchomość zasiedzieć może jedynie rolnik indywidualny, a powierzchnia rzeczonej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych. 

Co ważne, w przypadku ruchomości posiadacz w dobrej wierze nabywa własność rzeczy w ciągu 3 lat, a posiadacz w złej wierze nie ma możliwości jej zasiedzenia. 

Posiadanie samoistne to posiadanie „właścicielskie”- w takiej sytuacji posiadacz nieruchomości podejmuje takie działania, które składają się na wykonywanie prawa własności, czyli działa jako właściciel, czyli np. płaci podatki, inwestuje w nieruchomość, sprawia wrażenie „na zewnątrz” jako właściciel- też wobec innych osób i instytucji. 

Zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze

W tym przypadku dobra wiara będzie oznaczała, iż osoba posiadająca nieruchomość lub ruchomość jako posiadacz samoistny trwa w uzasadnionym okolicznościami przekonaniu o tym, iż jest właścicielem bądź właścicielką. Niekiedy powszechnie uważa się, iż chodzi tu tylko o samo dbanie o nieruchomość, czy ruchomość, jednak jest to błędne. Przy dobrej wierze musimy mieć do czynienia z brakiem świadomości posiadacza, że korzysta z cudzej własności. Praktycznie bardzo trudno jest to wykazać podczas ewentualnego postępowania sądowego. 

Zasiedzenie w złej wierze

Posiadacz w złej wierze musi w momencie nabycia wiedzieć o tym, że dana nieruchomość lub rzecz nie przysługuje mu i nie jest on jej właścicielem. Często z takim stanem będziemy mieć do czynienia w przypadku ruchomości np. samochodu, sprzętów AGD, biżuterii itp. Wpływ ma na to fakt, iż często rzeczy tego rodzaju są nielegalnie sprzedawane i pochodzą one z przestępstwa tj. kradzieży. Jak wspomniano wyżej, nie można zasiedzieć ruchomości w złej wierze. Dość często ze złą wiarą będziemy mieć do czynienia też wtedy, gdy ktoś nabył nieruchomość na podstawie zwykłej umowy pisemnej, a nie aktu notarialnego. Bezwzględnie sprzedaż nieruchomości musi nastąpić w formie aktu notarialnego, w innym razie umowa jest nieważna. 

Jak wygrać sprawę o zasiedzenie?

Co zatem zrobić, gdy ktoś wnosi o zasiedzenie naszej własności i sprawa trafia do sądu? W takim stanie rzeczy należy przede wszystkim wykazać, iż nie są spełnione przesłanki uprawniające do zasiedzenia. 

Pierwszą kwestią jest wykazanie, iż osoba, która ubiega się o stwierdzenie zasiedzenia naszej nieruchomości nie jest jej posiadaczem samoistnym, a np. jest posiadaczem zależnym. Taka sytuacja ma miejsce np. gdy dana osoba wynajmuje mieszkanie, mimo, iż może mieszkać w nim nawet 30 lat, to nigdy nie stanie się jej właścicielem w drodze zasiedzenia. Posiadanie zależne to nic innego jak uprawnienie do korzystania z danej rzeczy lub nieruchomości, jednak posiadacz zależny nie występuje w relacjach zewnętrznych jako właściciel. 

Co przerywa bieg zasiedzenia?

Przerwać bieg zasiedzenia można w następujące sposoby:

  • inicjując czynność przed sądem lub innym organem uprawnionym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń lub przed sądem polubownym, która to czynność została podjęta, by dochodzić lub ustalić roszczenie- najczęściej będzie to złożenie pozwu o wydanie nieruchomości, 
  • uznanie roszczenia przez osobę, wobec której roszczenie przysługuje, 
  • wszczęcie mediacji,
  • wytoczenie przez spadkobiercę powództwa o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przez wpisanie w księdze prawa własności uzyskanego na podstawie dziedziczenia. 

Bieg zasiedzenia wznawia się po zakończeniu postępowania. 

Obrona przed zasiedzeniem a zasady współżycia społecznego

W sytuacji, gdy nie mamy możliwości skorzystania z innych sposobów uniemożliwienia stwierdzenia zasiedzenia, niektórzy próbują powoływać się na tzw. zasady współżycia społecznego, co utrwalone jest w art. 5 k.c. Czy będzie to jednak skuteczne? Niestety nie, co zostało przesądzone w orzecznictwie Sądu Najwyższego: Artykuł 5 k.c. nie może być podstawą odmowy stwierdzenia nabycia własności przez zasiedzenie, ponieważ nabycie to następuje ex lege, a stwierdzenie przez sąd nabycia prawa własności ma jedynie charakter deklaratywny, co wyklucza dopuszczalność zastosowania tego przepisu do ustalenia istnienia lub nieistnienia prawa (I CSK 750/15). 

Potrzebujesz pomocy w sprawie związanej z prawem nieruchomości? Odwiedź naszą stronę https://adwokaci-ks.pl/prawo-cywilne/prawo-nieruchomosci/