Odrębnymi nieruchomościami mogą być części budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Chodzi oczywiście o lokale mieszkalne. Stosuje się do nich ustawę z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. W niniejszym artykule omówimy jakie ma prawa i obowiązki właściciel lokalu mieszkalnego, co jest istotne głównie dlatego, gdyż niekiedy niewypełnienie jednego z wielu takich obowiązków może nieść za sobą duże konsekwencje, zarówno prawne jak i finansowe. Warto także wiedzieć jakie prawa nam przysługują w związku z posiadanym lokalem, by poprawić swoją sytuację. 

Ustawa o własności lokali

Ustawa o własności lokali określa jak dokonuje się ustanowienia odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, a także wskazuje na obowiązki właścicieli lokali oraz jak wygląda zarząd nieruchomością wspólną. Według tej ustawy, samodzielny lokal to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb, przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Za samodzielne lokale ustawa uznaje także lokale wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb innych niż mieszkaniowe np., gdzie prowadzone jest biuro. 

Ustawa o własności lokali stanowi, iż odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także przez jednostronną czynność prawną właściciela nieruchomości lub przez orzeczenie sądu, w którym znosi się współwłasność. 

Prawa i obowiązki właściciela lokalu

Właściciel ma: 

  • prawo do posiadania, korzystania z lokalu i rozporządzania swoim prawem własności
  • prawo do pobierania pożytków i innych przychodów służących pokrywaniu wydatków związanych, 
  • obowiązek do utrzymywania nieruchomości, a w części przekraczającej te potrzeby nieruchomości przypadają one właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów, w takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach,
  • obowiązek do ponoszenia wydatków związanych  z utrzymaniem lokalu,
  • obowiązek utrzymywania lokalu w należytym stanie, 
  • obowiązek przestrzegania porządku domowego, 
  • obowiązek uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej,
  • obowiązek korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystanie przez innych współwłaścicieli
  • obowiązek współdziałania z innymi współwłaścicielami w ochronie wspólnego dobra.

Prawa i obowiązki najemcy lokalu

Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

  1. podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
  2. okien i drzwi;
  3. wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
  4. trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
  5. osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
  6. pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
  7. etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
  8. przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
  9. innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
    • malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów
    •  malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

W razie wątpliwości, kogo obciąża naprawa lub konserwacja konkretnego elementu lokalu, należy przyjąć, że wynajmującego, czyli właściciela lokalu (jeżeli nie jest ona wyraźnie wymieniona  jako obciążająca najemcę).

Wynajmujący nie ma również możliwości sprawdzania, czy naprawy i konserwacje są dokonywane na bieżąco, czy przymuszenia najemcy do ich wykonania. Dopiero w chwili zwrotu lokalu wynajmującemu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4, o ile znajdowały się lokalu w chwili wydania go najemcy. Zgodnie z komentowanym przepisem najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym. Jednak, jak zauważył WSA w Gdańsku w wyroku z 9.10.2008 r., III SA/Gd 302/08 , „regulacja ta dotyczy relacji wynajmujący najemca, co oznacza, iż w przypadku obciążenia, [wynajmującego] kosztami powstałymi z winy najemcy w zakresie wymagań higienicznych i zdrowotnych, będzie on mógł dochodzić ich zwrotu od najemcy na zasadach ogólnych”.