Pod pojęciem nakładów kryją się – najprościej rzecz ujmując – wydatki poniesione na daną rzecz. Kodeks cywilny wyróżnia w swojej treści dwa rodzaje nakładów: konieczne oraz inne. Nakłady na nieruchomość najczęściej dokonywane są przez małżonków, współwłaścicieli nieruchomości, ale nie tylko. Od tego w jakich okolicznościach nakłady te zostały poczynione, zależy z kolei możliwość dochodzenia zwrotu tych nakładów i zasady ich rozliczenia.
Nakłady na nieruchomość
Nakłady na nieruchomość to poczynione na nią wydatki oraz rezultat tych wydatków w postaci dokonanych ulepszeń. Chodzi tu przede wszystkim o nakłady finansowe na zagospodarowanie, utrzymanie i ubezpieczenie rzeczy. Mogą to być też nakłady rzeczowe bądź nakład pracy. Rezultatem nakładów często są widoczne przeobrażenia (ulepszenia) rzeczy, np. wzniesienie budynku lub innego urządzenia, dokonanie przebudowy, instalacja urządzeń domowych. Nakłady mogą też przynosić rezultat w postaci pożytków rzeczy – takie nakłady to np. zasadzenie drzew, obsianie pola, zarybienie stawu.
Nakłady konieczne na nieruchomość
Jak wyżej wspomniano, kodeks cywilny wyróżnia dwa rodzaje nakładów: konieczne oraz inne. Uznaje się, że w zakresie nakładów koniecznych mieszczą nakłady pieniężne i rzeczowe niezbędne do utrzymania i zabezpieczenia rzeczy, np. wydatki na ubezpieczenie, konserwację i naprawy budynku. Nakłady inne to te dokonywane dla upodobań, wygody, komfortu właściciela, które ulepszają (nakłady użyteczne) lub upiększają rzecz (nakłady zbytkowne), ale nie są konieczne. Mowa tu na przykład o rozbudowie budynku.
Nakłady na nieruchomość wspólną
Na wstępie wspomniano, że od tego w jakich okolicznościach nakłady zostały poczynione, zależy możliwość dochodzenia zwrotu tych nakładów i zasady ich rozliczenia. W pierwszej kolejności warto wspomnieć o sytuacji prawnej małżonków, którzy mogą dokonywać nakładów z majątku osobistego na majątek wspólny i odwrotnie. I tak, jeśli małżonkowie poczynili nakłady z majątku wspólnego na majątek osobisty drugiego małżonka (do którego zaliczona będzie np. odziedziczona nieruchomość), małżonek będący właścicielem nieruchomości powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na majątek osobisty. Zwrot nakładów nie obejmuje jednak wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Co to oznacza w praktyce? Jeśli na przykład małżonkowie w trakcie związku zdecydowali się na remont nieruchomości należącej wyłącznie do jednego z nich i przeznaczyli na ten cel wspólne zarobki, małżonek będący właścicielem zmodernizowanej nieruchomości powinien zwrócić poczynione wydatki i nakłady. Jeśli jednak nieruchomość ta była przeznaczona na cele dochodowe (np. na wynajem przynoszący dodatkowy dochód), zwrot nakładów będzie nienależny.
Może mieć miejsce również sytuacja odwrotna – kiedy to jeden z małżonków dokonuje nakładów z majątku osobistego na nieruchomość, która wchodzi w skład majątku wspólnego. Małżonek który poczynił wydatki i nakłady w takim przypadku może domagać się ich zwrotu, z tym jednak zastrzeżeniem, że co do zasady zwrot nie obejmuje wydatków i nakładów zużytych w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Tytułem przykładu – jeśli małżonek sprzeda nieruchomość, który dostał przed zawarciem związku małżeńskiego, a środki pochodzące z jej zbycia przeznaczy np. na bieżące potrzeby rodziny, nie będzie mógł on domagać się ich zwrotu.
Przeczytaj również artykuł: Zasiedzenie nieruchomości – co to znaczy?
Nakłady na cudzą nieruchomość
Zagadnienie zwrotu nakładów poczynionych na cudzą nieruchomość jest szczególnie istotne m.in. w kontekście związków partnerskich, ale nie tylko. Praktyka pokazuje, iż nakłady na cudzą nieruchomość są czynione także m.in. w wyniku słownych ustaleń pomiędzy członkami rodziny, i choć zwykle są one dokonywane w dobrej wierze, to stanowią źródło licznych nieporozumień.
Zwrot nakładów na nieruchomość osoby trzeciej
W pierwszej kolejności należy wiedzieć, że przepisy kodeksy cywilnego wyróżniają pojęcie samoistnego posiadacza w dobrej wierze oraz w złej wierze. Jest to o tyle istotne, że w obu przypadkach możliwość dochodzenia zwrotu nakładów kształtuje się odmiennie.
I tak, samoistny posiadacz w złej wierze (osoba która ma świadomość, że nieruchomość nie stanowi jej własności) może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem. Z kolei posiadacz samoistny w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych w takim zakresie w jakim nie mają one pokrycia w uzyskanych z nieruchomości korzyści. Innymi słowy w takim przypadku, właściciel i posiadacz nieruchomości dokonują wzajemnych rozliczeń – wartości nakładów poczynionych przez posiadacza nieruchomości i wartości pożytków i korzyści, które otrzymał. A co w przypadku nakładów innych niż konieczne? Wówczas samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać ich zwrotu o tyle, o ile zwiększają wartość nieruchomości. Z kolei samoistny posiadacz w złej wierze nie może żądać zwrotu innych nakładów niż konieczne.
Nakłady na mieszkanie konkubenta
W praktyce często dochodzi do sytuacji, kiedy to jednej partner decyduje się zainwestować swoje środki w nieruchomość drugiego partnera, np. by stworzyć miejsce, w którym para mogłaby wspólnie żyć. Warto pamiętać, że w takim przypadku osoba która czyni nakłady jest traktowana jako samoistny posiadacz w złej wierze, co oznacza że możliwości dochodzenia zwrotu nakładów są bardziej ograniczone.
Nakłady na nieruchomość przed otwarciem spadku
W praktyce nierzadko mają także miejsce sytuacje kiedy to jedno z dzieci pozostaje na tzw. „domowiźnie” wraz z rodzicami, którzy obiecują przekazać na jego rzecz własność nieruchomości w drodze darowizny lub w treści testamentu. Czasami jednak do tej ostatniej czynności nie dochodzi, w efekcie czego nieruchomość podlega dziedziczeniu na zasadach ogólnych również przez pozostałe dzieci, które nie przykładały się w żadnym stopniu do utrzymania domu. Czy w takim przypadku nakłady poczynione na nieruchomość przed otwarciem spadku przez dziecko, które pozostało na wyżej wspomnianej domowiźnie podlegają zwrotowi?
Niestety odpowiedź na to pytanie nie będzie jednoznaczna. Charakter prawny roszczenia o zwrot nakładów poczynionych przed otwarciem spadku wymaga ustalenia na podstawie jakiego stosunku prawnego korzystano z nieruchomości rodziców i w ramach jakiego stosunku prawnego nakłady te zostały poczynione. Jest to o tyle istotne, że jak zaznaczył Sąd Najwyższy w uchwałach z dnia 30 września 2005 r. III CZP 50/05 (OSNC 2006/3/40, LEX nr 155320) oraz z dnia 10 maja 2006 r. III CZP 11/06 (OSNC 2007/3/38, LEX nr 180647) nie ma uniwersalnego, abstrakcyjnego modelu roszczenia o zwrot nakładów, który byłby możliwy do zastosowania w każdej sprawie, w której zgłoszono to roszczenie. Ze względu na odmienność zarówno stosunków stanowiących podstawę roszczenia o zwrot nakładów, jak i motywów legislacyjnych dotyczących tych uregulowań, wszelkie uogólnienia co do charakteru tego roszczenia: rzeczowego czy obligacyjnego muszą być zawodne i dlatego powinno być ono oceniane w kontekście poszczególnych instytucji prawa cywilnego, z których wynika. Jeśli osobę, która dokonała nakładów łączyła z właścicielem nieruchomości jakaś umowa, należy określić jej charakter oraz to, czy w uzgodnieniach stron uregulowano sposób rozliczenia nakładów – jeśli taka regulacja się znalazła, powinna być podstawą rozliczenia nakładów, chyba że bezwzględnie obowiązujące przepisy Kodeksu Cywilnego normujące tego rodzaju umowę przewidują inne rozliczenie nakładów. Z uwagi na fakt, że kwestia ta stanowi bardzo złożone zagadnienie, najlepiej w tym zakresie skonsultować się z fachowym pełnomocnikiem.
Nakłady na nieruchomość a zachowek
Wracając do opisanego wyżej przypadku rodzinnego – może mieć również sytuacja, że osoba która zdecydowała się pozostać na domowiźnie, ostatecznie została w drodze darowizny właścicielem nieruchomości i od tego czasu czyniła na nią liczne inwestycje, a po śmierci rodziców otrzymała wezwanie do zapłaty zachowku od pozostałych spadkobierców. Warto jednak wiedzieć, że stan nieruchomości należy w takim przypadku badać według chwili nabycia tego przedmiotu przez uprawnionego, zatem przy ustalaniu wartości nieruchomości będącej przedmiotem darowizny miarodajna jest chwila jej dokonania. Z tego też względu, w celu ochrony swoich interesów najlepiej sfotografować nieruchomość w chwili przejęcia jej na własność, a czynione od tego czasu nakłady – odpowiednio dokumentować.
Potrzebujesz pomocy związanej z prawem nieruchomości? Odwiedź adwokaci-ks.pl/prawo-cywilne/prawo-nieruchomosci
Zobacz również:
