Aktualnie często dochodzi do nabycia nieruchomości w drodze umowy z deweloperem. W takim przypadku po wybudowaniu nieruchomości jednym z koniecznych działań jest wyodrębnienie własności poszczególnych lokali. Ustanowienie odrębnej własności lokalu może interesować także właścicieli nieruchomości, którzy chcieliby podzielić ją na lokale, na przykład w celu ich sprzedaży. W każdym z tych przypadków warto zapoznać się z procedurą ustanowienia odrębnej własności lokali, a także dowiedzieć się, jakie dokumenty należy przygotować oraz na co warto zwrócić uwagę przy dokonywaniu tej czynności prawnej.

Wymogi niezbędne dla ustanowienia odrębnej własności lokali

Dla ustalenia, czy w danym przypadku możliwe jest ustanowienie odrębnej własności lokalu, trzeba mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Podstawowym wymogiem jest to, aby wyodrębniany lokal był samodzielny, co oznacza, że jest to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Samodzielność lokalu jest stwierdzana przez starostę, który wydaje odpowiednie zaświadczenie w tym zakresie. Co istotne, w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą zostać wyodrębnione co najwyżej dwa samodzielne lokale (ograniczenie to nie dotyczy budynków wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r.).

Ponadto, ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu musi nastąpić zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bądź z treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Musi ponadto występować zgodność takiego wyodrębnienia z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, a także z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy. Tak więc przed ustanowieniem odrębnej własności lokalu należy przejść przez stosowne procedury administracyjne.

Zawarcie umowy jako sposób ustanowienia odrębnej własności lokalu

Można wyróżnić trzy sposoby ustanowienia odrębnej własności lokalu:

  • umowa, 
  • jednostronna czynność prawna,
  • orzeczenie sądu znoszące współwłasność.

Najczęściej ustanowienie odrębnej własności lokalu następuje w drodze umowy, zawieranej pomiędzy właścicielem nieruchomości i nabywcą lokalu albo pomiędzy współwłaścicielami. Tak jak zostało to wspomniane, obecnie często ma to miejsce w sytuacji nabywania lokalu w budynku wybudowanym przez dewelopera. Umowa taka, tak jak wszystkie umowy dotyczące nieruchomości, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego.

Dokumenty związane z umową ustanowienia odrębnej własności lokalu

W związku z tym, że umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu jest zawierana w formie aktu notarialnego, niezbędne jest udanie się do notariusza, który poinformuje nas o tym, jakie konkretnie dokumenty są potrzebne do przygotowania umowy w danym przypadku. Warto jednak już na pierwsze spotkanie z notariuszem zabrać ze sobą dokumenty takie jak wyciąg z księgi wieczystej nieruchomości, dokument świadczący o tym że jesteśmy właścicielami danej nieruchomości (np. umowa sprzedaży, umowa darowizny), dokument tożsamości. Konieczne jest też wspomniane już zaświadczenie starosty o samodzielności lokalu, a także wypis z rejestru gruntów.

Koszty ustanowienia odrębnej własności lokalu

Koszty, z którymi musimy się liczyć przy zawieraniu umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu są następujące:

  • opłaty administracyjne, w szczególności opłata skarbowa za wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego,
  • opłata notarialna – wysokość opłaty może się różnić w poszczególnych przypadkach, dlatego wysokość tej kwoty należy ustalić bezpośrednio u notariusza,
  • opłaty do sądu wieczystoksięgowego,
  • w razie ustanowienia pełnomocnika dla takiej czynności należy również liczyć się z kosztem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, która wynosi 17 zł – chyba że pełnomocnikiem jest członek najbliższej rodziny, dla którego przepisy przewidują zwolnienie od opłaty skarbowej.

Inne sposoby ustanowienia odrębnej własności lokalu

Nie ma żadnej przeszkody, aby ustanowienie odrębnej własności lokalu zostało dokonane przez właściciela nieruchomości dla samego siebie. W takim przypadku następuje to w drodze jednostronnej czynności prawnej, dla której również wymagana jest forma aktu notarialnego. Praktyczna funkcja takiego rozwiązania może polegać na tym, że będzie to etap przygotowawczy do późniejszego rozporządzenia lokalem. Natomiast ustanowienie odrębnej własności lokalu przez sąd może nastąpić w trakcie postępowania o zniesienie współwłasności. Jeśli bowiem sąd podejmie decyzję o podział nieruchomości poprzez podzielenie jej na dwie części, to wówczas konieczne jest ustanowieniem odrębnej własności każdego z powstałych w taki sposób lokali.

Wyodrębnienie lokalu a część wspólna nieruchomości

W razie wyodrębnienia własności lokalu, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, na którą składają się grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali. Co ważne, każdy ze współwłaścicieli ma pełne prawo do korzystania z części wspólnej nieruchomości, a przy tym jest zobowiązany do ponoszenia kosztów związanych z jej utrzymaniem.

Zobacz również “Zniesienie współwłasności i ochrona własności“