Podniesienie czynszu – jakie prawa ma najemca, a jakie wynajmujący?

Ustalenie w treści umowy najmu kwoty czynszu nie oznacza, że jego wysokość będzie stała przez cały okres obowiązywania umowy. Co ważne, może to dotyczyć także umów najmu zawartych na czas określony. Ustawodawca przyznaje właścicielowi lokalu mieszkalnego możliwość podniesienia czynszu, choć – co warte podkreślenia – tylko w ściśle określonych granicach. Nie oznacza to jednak, że najemca lokalu pozbawiony jest obrony przed podwyżką – w tym zakresie ustawa również przewiduje odpowiednie rozwiązania.

Umowa na czas określony a podwyżka czynszu 

Przy zawarciu umowy najmu mieszkania, obie strony liczą na pewną stabilność łączącego ich stosunku: najemca przewiduje, że wysokość czynszu w okresie najmu nie ulegnie zmianie, z kolei wynajmujący zakłada, że określona kwota czynszu zapewni mu określony przychód. Niestety w praktyce mogą mieć miejsce sytuacje, kiedy to określony w umowie czynsz nie spełnia swojego celu i takiego przychodu po stronie właściciela lokalu nie zapewnia, albo wysokość czynszu jest nieadekwatna do wartości lokalu. Wolą ustawodawcy są to właśnie okoliczności, które pozwalają na podwyżkę czynszu. 

Podwyżka czynszu – podstawowe warunki formalne

Aby podwyżka czynszu nastąpiła w sposób skuteczny,  termin wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu powinien wynosić 3 miesiące. Co ważne, strony umowy nie mogą tego terminu skrócić – taki zapis jako mniej korzystny dla najemcy byłby nieskuteczny. Dopuszczalne jest jedynie ewentualnie wydłużenie terminu wypowiedzenia wysokości czynszu. Co również ważne, oświadczenie wynajmującego o wypowiedzeniu wysokości czynszu powinno zostać dokonane na piśmie i to pod rygorem nieważności – oznacza to, że jeśli na przykład wypowiedzenie wysokości czynszu zostanie dokonane ustnie, to będzie ono nieważne. 

Podwyższenie czynszu – o czym trzeba pamiętać?

Podwyżka czynszu nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy, przy czym warto pamiętać, że termin ten nie biegnie od dnia złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości czynszu. Termin 6-cio miesięczny liczymy bowiem od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.

Ile może wynosić podwyżka czynszu?

Granice podwyżki czynszu określa szczegółowo  ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Podwyżkę czynszu w świetle przywołanej ustawy można podzielić na dwie kategorie: te, które nie wymagają uzasadnienia (co upraszcza procedurę podwyżki czynszu) oraz te, których uzasadnienie jest niezbędne (co powoduje, że procedura podwyżki czynszu jest dużo trudniejsza).

I tak, podwyżka może nastąpić przede wszystkim wtedy, jeśli wysokość czynszu jest mniejsza 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Wówczas podwyżka czynszu, w wyniku której wysokość czynszu nie przekroczy 3% wartości odtworzeniowej lokalu, nie wymaga żadnego uzasadnienia. Co oznacza wartość odtworzeniowa lokalu? Jest to iloczyn jego powierzchni użytkowej i przeciętnego kosztu budowy 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych (jest to tzw. wskaźnik przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, który jest określany dwa razy w roku przez wojewodów każdego województwa). Dla miasta Poznania na chwilę obecną wskaźnik ten wynosi 7698 zł. 

Kiedy można podnieść czynsz?

Podwyżka czynszu może także nastąpić w sytuacji gdy właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie kosztów utrzymania lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk. Przy czym w takim przypadku granice podwyżki czynszu również są ściśle określone w ustawie. I tak, podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić:

• zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową- do ich pełnego zwrotu;
• godziwy zysk – pojęcie to nie zostało zdefiniowane przez ustawodawcę, jednak można przyjąć, że jest to zysk możliwy do osiągnięcia przy stawkach rynkowych najmu.

Podwyżka czynszu – co dalej? 

W takim przypadku ustawodawca przyznaje najemcom kilka „mechanizmów obronnych”, co powoduje, że taki tryb podwyższenia czynszu jest znacznie bardziej skomplikowany. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania musi przedstawić – i to na piśmie pod rygorem nieważności podwyżki – przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Jest to niewątpliwie duże utrudnienie po stronie wynajmującego.

Co więcej, lokator ma 2 miesiące od dnia wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu na odmowę podwyżki – co skutkuje rozwiązaniem stosunku prawnego, albo na zakwestionowane podwyżki. Zakwestionowanie podwyżki następuje poprzez wniesienie pozwu o ustalenie niezasadności podwyżki. Co ważne,  gdy lokator zdecyduje się złożyć taki pozew, udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu lokalu. Oznacza to, że właściciel musi być aktywny w procesie i wykazać, że jego podwyżka mieściła się w granicach wyznaczonych przez ustawę. Co więcej, lokator występując z powództwem o ustalenie niezasadności podwyżki, do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu może płacić czynsz w niższej wysokości. Oczywiście w przypadku gdy sąd uzna, że podwyżka była zasadna, obowiązkiem lokatora jest zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem za okres od upływu terminu wypowiedzenia, ale taki obowiązek powstaje dopiero po uprawomocnienia się orzeczenia sądu. 

Jak widać, podwyżka czynszu – choć stanowi uprawnienie dla wynajmującego, rodzi też po jego stronie pewne ryzyko. Aby dokonać skutecznej podwyżki czynszu, nie narażając się na ryzyko sprawy sądowej, najlepiej skonsultować się z fachowym pełnomocnikiem.

Więcej o prawie nieruchomości: adwokaci-ks.pl/prawo-cywilne/prawo-nieruchomosci/