Umowa dożywocia to instytucja, która może zapewnić spokojną starość i pewny byt dla osób starszych, schorowanych, które nie są pewne co do swojej przyszłości np. z uwagi na bardzo niską emeryturę. W 2020 r. opublikowano raport, z którego wynika, iż w każdym kolejnym roku umowy o dożywocie zyskują na popularności, gdyż w 2020 r. podpisano ich łącznie ponad 13 tysięcy, a np. w roku 2008 r. było ich jedynie niewiele ponad 4 tysiące. Taki stan rzeczy może wiązać się z niskimi świadczeniami emerytalnymi i kiepską sytuacją majątkową polskich seniorów. W niniejszym artykule odpowiemy na pytanie jakie wady i zalety posiada tytułowa umowa oraz jakie są jej szacunkowe koszty. 

O czym stanowi umowa dożywocia?

Umowa dożywocia to rodzaj umowy cywilnoprawnej, o której stanowi kodeks cywilny. Sensem tej umowy jest to, iż właściciel nieruchomości w zamian za zapewnienie mu przez drugą stronę umowy dożywotniego utrzymania, zobowiązuje się do przeniesienia własności tej nieruchomości na tę osobę. Można zatem stwierdzić, iż umowa dożywocia charakteryzuje się tym, iż pełni funkcję alimentacyjną względem osób, które z różnych względów nie są w stanie samodzielnie się utrzymać, a które posiadają własnościową nieruchomość. 

W orzecznictwie wskazuje się: Ustawowo określony zakres świadczeń wyraźnie wskazuje zatem na dążenie do zapewnienia dożywotnikowi środków utrzymania, jak też przesądza o konieczności pozostawania stron w bezpośredniej ze sobą styczności i bliskich stosunkach osobistych. (wyrok Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Krzyków z dnia 10 grudnia 2013 r., sygn. akt I C 922/13).

Strony umowy dożywocia 

Instytucja dożywocia może być zastosowana wyłącznie wobec osoby fizycznej, która jest zbywcą nieruchomości lub osobą jej bliską. Obok zbywcy osobami uprawnionymi do zawarcia takiej umowy są nie tylko krewni i powinowaci, ale też osoby pozostające w bliskich stosunkach ze zbywcą nieruchomości np. pozostające w związku konkubenckim. 

Z kolei nabywcą nieruchomości może być zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawny, czyli także wszelkie rodzaju spółki i firmy. 

Różnice między umową dożywocia a umową darowizny

Przede wszystkim należy wskazać, iż umowa dożywocia nie jest umową darowizny. Darowizna jest umową, w której darujący daruje np. nieruchomość drugiej stronie umowy bez żądania jakichkolwiek środków. Co ważne, umowa ta powoduje przejście prawa własności na daną osobę w momencie jej zawarcia (w przypadku darowizny nieruchomości musi się to odbyć przez podpisanie aktu notarialnego u notariusza). Z kolei w umowie dożywocia w zamian za nabycie nieruchomości nabywca zobowiązany jest do zapewniania utrzymania zbywcy nieruchomości, a czas trwania umowy dożywocia zależy od długości życia osoby zbywającej nieruchomość tzw. dożywotnika. 

Zmiana umowy dożywocia na rentę

Zgodnie z przepisem art. 913 § 1 kodeksu cywilnego- sąd na żądanie dożywotnika lub zobowiązanego zmieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień, jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności. Z tego przepisu wynika, iż taka zmiana może zatem zostać dokonana wyłącznie na drodze sądowej, a sąd będzie oceniał, czy rzeczywiście doszło do w/w zmiany stosunków, które powodują konieczność zmiany dożywocia na rentę alimentacyjną. 

Czy można rozwiązać umowę dożywocia?

Zgodnie z przepisem art. 913 § 2 kodeksu cywilnego- w wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie. Przy czym, taka możliwość istnieje wtedy, gdy nie ma innej możliwości zapewnienia ochrony prawnej uprawnionemu- czyli do rozwiązania umowy dożywocia nie może istnieć np. możliwość zmiany dożywocia na rentę, co opisano powyżej. 

Koszty umowy dożywocia

Jako, że umowa dożywocia musi być zawarta przed notariuszem w formie aktu notarialnego, strony umowy muszą liczyć się z opłaceniem taksy notarialnej za jej sporządzenie. Kwoty te zależne są od wartości przedmiotu czynności, co wskazane jest w ustawie z 14 lutego 1991 roku- prawo o notariacie. Istotne też są wartości maksymalnych stawek taks notarialnych co określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. Notariusz pobierze też opłatę sądową od wpisu do księgi wieczystej prawa własności w wysokości 200 zł. Nadto, należy też dokonać opłatę sądową w wysokości 150 zł za ujawnienie prawo dożywocia zbywcy. Pokryć też trzeba taksę notarialną za wypisy aktu w wysokości 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę. 

Czy warto zawrzeć umowę dożywocia?

Umowa ta niesie za sobą zarówno plusy, jak i minusy. Dla dożywotnika, czyli zbywcy nieruchomości plusami będzie to, że ma teoretycznie zapewnioną spokojną starość oraz ma unormowaną sytuację prawną po swojej śmierci, co oznacza brak konfliktów w rodzinie. Minusem dla dożywotnika będzie z pewnością to, iż traci on własność mieszkania oraz nie ma żadnej gwarancji, iż nabywca nieruchomości będzie się należycie wywiązywał ze swoich obowiązków wobec niego. Z kolei nabywca nieruchomości może cieszyć się nabyciem nieruchomości za darmo, jednak musi też zobowiązać się do opieki nad dożywotnikiem oraz jego utrzymaniem, co wiąże się ze znacznymi wydatkami. Największym jednak plusem dla nabywcy nieruchomości jest to, iż w przypadku otrzymania nieruchomości w drodze umowy dożywocia, nie będzie on zobowiązany do wypłaty zachowku rodzinie dożywotnika. 

Podsumowując, każdorazowo zawarcie takiej umowy lub nie należy poddać analizie pod kątem danego stanu faktycznego, dlatego warto skonsultować sprawę z doświadczonym adwokatem.

Przydatne informacje: Prawo nieruchomości – adwokat Poznań i Prawo spadkowe – Adwokat Poznań

Przeczytaj również: